11.09.2011

Betriebskosten: Mieter muss die Unwirtschaftlichkeit beweisen

Von Marc Lehmann, Ftx

Ftx DÜSSELDORF. Ein Vermieter muss bei den Betriebskosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit  beachten. Zu hohe Kosten darf er nicht auf die Mieter umlegen - es ist aber laut einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes Aufgabe des Mieters zu beweisen, dass unwirtschaftlich gehandelt wurde. Der Betriebskostenspiegel des Mieterbundes reicht dafür nicht aus.

Wie teuer die „zweite Miete“ wird, hängt auch davon ab, wie kostenbewusst der Vermieter beim Abschluss von Verträgen ist, sei es über die Fahrstuhlwartung, die Gartenpflege oder bei Gebäudeversicherungen. Dabei hat er stets das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten (Paragraph 556 Bürgerliches Gesetzbuch). Was bedeutet: „Der Vermieter soll sich bei Vertragsabschlüssen so verhalten, als müsste er die Kosten selber tragen, denn es gelten die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung“, sagt Rechtsprofessor Gunnar Horst Daum von der FOM Frankfurt am Main.

Umstritten war lange Zeit, wer bei Streitereien die Beweispflicht hat. Muss der Vermieter beweisen, dass er wirtschaftlich gehandelt hat - oder muss der Mieter beweisen, dass der Vermieter unwirtschaftlich gehandelt hat? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage nun beantwortet: Der Mieter ist in der Pflicht nachzuweisen, dass der Vermieter zu hohe Kosten verschuldet hat (Az: VIII ZR 340/10).

Mieter hat Schadenersatzanspruch

Bei dem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es um einen Mieter einer 86 Quadratmeter großen Wohnung, der rund 530 Euro jährlich für Müllbeseitigung tragen sollte. Das war ihm zu viel. Laut Betriebskostenspiegel seien für eine Wohnung dieser Größe nur etwa 185 Euro angemessen. Die Differenz behielt der Mieter ein. Die Vermieter antwortete mit einer Klage - die in allen Instanzen erfolgreich war.

Der Bundesgerichthof erklärte, ein Vermieter müsse auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht könne zu einem Schadensersatzanspruch führen - die Voraussetzungen für einen solchen Schadenersatzanspruch müsse ein Mieter darlegen und beweisen.

Der Betriebskostenspiegel des "Deutschen Mieterbundes" reichte den obersten Zivilrichtern nicht. Die überregionalen Durchschnittszahlen würden den vielfältigen, je nach Region oder Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts nicht gerecht. Gerade Müllgebühren seien von Ort zu Ort unterschiedlich. Es sei dem Mieter zumutbar, die Belege einer Nebenkostenabrechnung einzusehen und genau zu prüfen. Dass es günstiger geht, dass der Vermieter also seine Pflichten verletzt hat, müsse er nachweisen.

Die in diesem Fall sehr hohen Müllgebühren hatten außerdem einen Grund, den der Mieter zu vertreten hatte: Er hatte eine Zeit lang den Müll nicht ordentlich getrennt, worauf die kostenlosen Gelben Tonnen eingezogen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen ersetzt worden waren. Ftx

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Nebenkosten, Wirtschaftlichkeit, Vermmieter, Mieter, BGH