25.02.2010
Hausabriss: Wenig Schutz für Mieter
Ftx DÜSSELDORF. Wenn Wohnblocks mehr und mehr leer stehen oder vergammeln, dann sehen Eigentümer mitunter nur einen Ausweg: Abriss. Für die verbliebenen Mieter ist das ein schwerer Schlag, weil sie ihr vertrautes Zuhause verlieren. Viele Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren, haben sie allerdings nicht.
Damit die Abrissbagger kommen dürfen, muss der Vermieter zunächst die noch bestehenden Mietverträge ordentlich beenden, sprich kündigen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt ihm das Recht dazu, wenn der Vermieter ansonsten „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert“ wäre und erhebliche Nachteile erleiden würde (Paragraph 573 BGB, Absatz 3).
In den Neuen Bundesländern ist dieses Kündigungsrecht bei alten DDR-Mietverträgen eingeschränkt – aber auch nur dann, wenn mit „wirtschaftlicher Verwertung“ ein Neubau gemeint ist. Soll ein Wohnblock ersatzlos abgerissen werden, so ist das selbst bei alten DDR-Mietverträgen möglich (Urteil des Bundesgerichtshofes, Az: VIII ZR 188/03).
Bis zu neun Monate Kündigungsfrist
Bei sonstigen Mietverträgen kommt es darauf ab, ob der Vermieter mit dem Altbau im Vergleich zu einem Neubau erhebliche Nachteile erleiden würde. In einem jüngeren Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Mieter-Rausschmiss für gerechtfertigt empfunden, wenn ein Altbau nur mit hohen Kosten saniert werden könnte und das Ergebnis dennoch unzeitgemäß wäre (Az: VIII ZR 7/08).
Die Kündigungsfristen muss ein Vermieter aber unbedingt beachten, und zwar so wie bei jeder ordentlichen Kündigung: bis fünf Jahre Mietdauer drei Monate, bis acht Jahre Mietdauer sechs Monate sowie nach acht Jahren Mietdauer neun Monate (Paragraph 573 c BGB). Hat der Vermieter das beachtet, so muss er nicht wie vielfach vermutet, eine Ersatzwohnung stellen und Umzugskosen erstatten. Der Mietvertrag endet wie bei jeder ordentlichen Kündigung.
Der Mieter hat dann noch eine Chance, wenn er sich erfolgreich auf die Sozialklausel des Mietrechts berufen kann (Paragraph 574 BGB). Einer ordentlichen Kündigung kann der Mieter demnach widersprechen, wenn die Kündigung für ihn oder für Angehörige eine Härte bedeutet. Typische Fälle von Härte sind beispielsweise:
• Hohes Alter des Mieters
• Lange Dauer des Mietverhältnisses
• Schwere Erkrankung
• Behinderung
• Schwangerschaft
Ausdrücklich sieht es der Gesetzgeber auch als Härte an, wenn „angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Will sich der Mieter darauf berufen, so muss er grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses der Kündigung widersprechen – und zwar schriftlich (Paragraph 574b BGB).
Um mitunter langwierige Streitereien zu vermeiden, aber auch um gute Mieter zu halten, bieten große Vermieter wie Wohnungsgesellschaften oft freiwillig Ersatzwohnungen an sowie Entschädigungen für die Umzugskosten. Die Vertragskonditionen sind reine Verhandlungssache. Denn generell wird ein neuer Mietvertrag geschlossen wie bei einer Neuvermietung. Das heißt: Alles steht zur Disposition.
Themen wie Kaution, Kleinreparaturklausel oder Schönheitsreparaturen können neu geregelt werden – auch zum Vorteil des Mieters. „Die Verhandlungsposition des Mieters ist gar nicht so schlecht, vor allem wenn ein Neubau präzise geplant ist und der Vermieter sich keine Verzögerungen erlauben kann“, sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Annette Mertens.
Das gilt natürlich ebenso für die Miethöhe. An den alten Mietvertrag und gesetzliche Grenzen für Mietererhöhungen ist der Vermieter nicht gebunden, schließlich handelt es sich um einen neuer Vertrag. Rechtsanwältin Mertens: „Will der Vermieter das Haus möglichst bald leer haben, wird er mit sich reden lassen.“ Ftx
Schlagwörter:
Abriss, Haus, Mieter, Kündigung, Rauswurf, Verwertung
