11.03.2010

Haus-Finanzierung: Mit der Vorfälligkeits-Entschädigung die Steuer drücken

Von Marc Lehmann, Ftx

Ftx DÜSSELDORF. Will ein Häuselbauer sein Hypotheken-Darlehen vorzeitig kündigen, muss er in den meisten Fällen eine erhebliche Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Sofern es sich um einen Vermieter handelt, kann das aber teilweise an den Fiskus abgewälzt werden.

Ob und wie viel der Vorfälligkeitsentschädigung sich bei der Steuer absetzen lässt, hängt davon ab, was der Häuslebauer nach der Kreditablösung macht.
Umschuldung ohne Verkauf: Will ein Vermieter zu einer günstigeren Bank umschulden, so kann er eine Vorfälligkeitentschädigung als Werbungskosten geltend machen, und zwar bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Az: IX R 34/01).

„Ein logisches Urteil“, meint der Münsteraner Steuerrechtsprofessor Jürgen W. Hidien. „Wer durch eine Umschuldung Zinsen spart, kann in der Folgezeit wegen geringerer Kreditraten weniger absetzen. Also ist es korrekt, die dafür erbrachte Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich zu berücksichtigen.“

Umschuldung mit Verkauf: Mitunter wird ein Hypotheken-Darlehen deshalb vorzeitig gekündigt, weil die Immobilie schuldenfrei verkauft werden soll. Eine dafür anfallende Vorfälligkeitsentschädigung kann grundsätzlich nicht beim Fiskus geltend gemacht werden – es fehlen schließlich weitere Vermietungseinkünfte. Eine wichtige Ausnahme: Die Vorfälligkeitsentschädigung kann einen eventuell steuerpflichtigen Verkaufsgewinn mindern. Ein Verkaufsgewinn ist steuerpflichtig, wenn zum Zeitpunkt des Verkaufes die 10jährige Spekulationsfrist noch nicht um war.

Umschuldung mit Immobilienwechsel: Wird eine Immobilie verkauft, um mit dem Erlös eine andere Immobilie zu kaufen, kann die Vorfälligkeitsentschädigung zumindest teilweise als Werbungskosten angesetzt werden (BFH, Az: IX R 34/01). Teilweise bedeutet: Es ist zu trennen, was Veräußerungskosten sind und was Finanzierungskosten für die neue Immobilie.
Es sind dafür einige Voraussetzungen zu erfüllen. Einerseits muss die neue Immobilie ebenfalls für die Vermietung gedacht sein (nicht zur Eigennutzung), andererseits muss schon beim Verkauf eindeutig und endgültig feststehen, dass eine andere Immobilie gekauft werden soll. Das könnte unter anderem dadurch gewährleistet werden, dass der Kaufpreis direkt an Verkäufer des neuen Objekts überwiesen wird. „Das Geld darf zwischenzeitlich nicht zur freien Verfügung stehen“, so Professor Hidien.

Es kommt also auf die Details des Deals an. Eine gründliche Beratung durch einen Steuerberater ist in solchen Fällen sehr wichtig, zumal der VIII. Senat des Bundesfinanzhofes unlängst eine andere Rechtsauffassung vertreten hat (Az: VIII R 34/04). Ein Immobilienverkäufer habe die Pflicht, ein Objekt lastenfrei zu übergeben. Deshalb könne die Vorfälligkeitsentschädigung keinen anderen Einkünften zugeordnet werden. Ftx

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