13.05.2010
Grunderwerbssteuer steigt: So können Käufer sparen
Ftx DÜSSELDORF. Drei Bundesländer haben die Grunderwerbssteuer bereits erhöht. Andere Bundesländer könnten bald folgen. Um so wichtiger ist es dann, die legalen Kniffe zu kennen, mit denen sich bei diesem Posten noch sparen lässt.
Mit 3,5 Prozent auf den Kaufpreis war die Grunderwerbssteuer schon immer neben der Maklercourtage der größte Posten bei den Nebenkosten des Immobilienerwerbes. Mit der Föderalismusreform haben die Bundesländer die Möglichkeit erhalten, die Grunderwerbsteuer selber festzusetzen. Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt haben davon bereits Gebrauch gemacht und den Tarif von 3,5 auf 4,5 Prozent angehoben. In Bremen und Brandenburg gibt es Pläne, diesem Beispiel zu folgen.
Die Belastung ist erheblich: Bei einer Immobilie für 250.000 Euro kassiert der Fiskus etwa in Berlin seit der Erhöhung 11.250 Euro - immerhin 2.500 Euro mehr. Aber auch 3,5 Prozent in anderen Bundesländern bedeuten viel Geld. Ausnahmen von der Pflicht zur Grunderwerbssteuer gibt es nur wenige, nämlich insbesondere bei einem Grundstück mit geringem Wert (bis 2.500 Euro), nach einer Erbschaft oder einer Scheidung sowie bei Erwerb von Verwandten, die in gerader Linie verwandt sind. Das umfasst auch Verwandte zweiten und dritten Grades, solange die Verwandtschaftslinie keinen Knick macht (Kind, Enkel, Urenkel oder etwa Eltern, Großeltern, Urgroßeltern).
In allen anderen Fällen gilt: Nur wenn die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde, erteilt das Finanzamt eine „Unbedenklichkeitsbescheinung“, was den Weg frei macht für die Umschreibung des Grundbuches. Wer zahlt, ist dem Fiskus egal. Das kann also durchaus der Verkäufer übernehmen, wenn das vertraglich vereinbart wurde.
Eine echte Stellschraube für die Höhe der Grunderwerbssteuer ist die Bemessungsgrundlage. Dabei geht es um den Wert des Grundstücks mit seinen wesentlichen Gebäude-Bestandteilen. Was nicht wesentlich ist, geht nicht in die Bemessungsgrundlage ein und unterliegt nicht der Grunderwerbssteuer. Nicht wesentlich ist Zubehör und Inventar wie etwa die Markise auf dem Balkon, die Einbauküche oder die Sauna.
Wichtige Kriterien sind: Die unwesentlichen Teile lassen sich jederzeit entfernen und woanders nutzen, etwa in einem anderen Haus (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen II R 20/89). Gibt es solches Zubehör und Inventar in der Wohnung oder im Haus, sollte es im notariellen Kaufvertrag über die Immobilie ausgegliedert werden und sozusagen gesondert verkauft werden. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer fällt dann geringer aus. Lassen sich z.B. 10.000 Euro des Gesamtkaufpreises herausrechnen, sind bei einem Satz von 3,4 Prozent immerhin 350 Euro.
Typische Problemfälle: Fest eingebaute Schränke sowie Möbel, die als Raumteiler dienen. "Da hängt es vom jeweiligen Finanzbeamten ab, was durchgeht und was nicht. Außerdem müssen die angesetzten Werte etwa für die Sauna realistisch sein, also dem aktuellen Marktwert entsprechen.
Bei Neubauten wird gerne versucht, den Grundstückskauf und die Kosten für den Hausbau voneinander zu trennen. Im Idealfall muss Grunderwerbssteuer nur für den Wert des Grundstückes gezahlt werden. Das klappt aber selten, denn die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen: Verkäufer des Grundstückes und Bauunternehmer dürfen nichts miteinander zu tun haben, der Häuslebauer muss sich frei entscheiden können. Als Nachweis sollten möglichst Angebote mehrerer Baufirmen vorgelegt werden können. Ansonsten geht das Finanzamt von einem "einheitliches Vertragswerk" aus und fordert Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Gebäude, wozu dann auch die Erschließungskosten zählen (Bundesfinanzhof, Az: II R 43/04). Ftx
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Grunderwerb, steuer, grunderwerbssteuer,
