30.10.2009

„Hausgeld“: Der unterschätzte Kostenfaktor

Von Marc Lehmann, Ftx

Das Hausgeld ist ein wichtiger Kostenfaktor bei der Eigentumswohnung.

Ftx DÜSSELDORF. Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der achtet auf den Kaufpreis und die  Finanzierungskonditionen. Oft unterschätzt wird aber der Faktor „Hausgeld“, die monatliche Eigentümer-Umlage. Die Unterschiede können erheblich sein und bei der Kalkulation eine gewichtige Rolle spielen.

Das „Hausgeld“ lässt sich als die Nebenkosten-Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers an den Verwalter sehen - nur ist sie höher als die Nebenkosten-Vorauszahlung eines Mieters. Abgerechnet werden einerseits Betriebskosten (z.B.  Müllentsorgung, Wasser, Gebäude-Versicherungen und Hausmeister), andererseits Heizkosten (es sei denn, die Eigentumswohnung ist mit einer Gasetagenheizung ausgestattet).Solche Kosten können auf Mieter umgelegt werden – hinzukommen beim Eigentümer aber noch Verwaltergebühren sowie Reparatur-Rücklagen für das Gemeinschafseigentum.

Kleine Gemeinschaften günstiger

Oft liegt die monatliche Umlage für das Hausgeld 20 bis 30 Prozent über den Nebenkosten eines Mieters in einer vergleichbaren Wohnung. Ein Trugschluss wäre es daher, die Kalkulation als Selbstnutzer nur auf der gesparten Miete aufzubauen. Der Eigentümer hat generell höhere Nebenkosten schon wegen des Hausgeldes. Hinzu kommt: Reparaturen an der Wohnung trägt der Eigentümer allein, während der Mieter einen kaputten Boiler dem Vermieter meldet.

Achtet der Wohnungskäufer auf ein möglichst niedriges Hausgeld, so erhöht er seinen Spielraum  bei der Finanzierung. Die Unterschiede machen leicht 100 oder 200 Euro im Monat aus. Fließt dieses Geld statt an der Verwalter an die Bank, ist entweder der Kreditbetrag größer oder der Kredit schneller abbezahlt. Im Schnitt sind etwa 2,60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche anzusetzen, so eine Studie von 2006. Inzwischen dürften es etwa 2,70 Euro sein. Bei einer 75-Quadratmeter-Wohnung wären das somit rund 200 Euro monatliches Hausgeld. Deutlich mehr oder deutlich weniger ist möglich. Aber warum? Einige Gründe:

Objektgröße. Günstiger sind generell kleine Wohnanlagen mit bis etwa 10 Eigentümern, größere Wohnanlagen produzieren deutlich höhere Kosten. Eine denkbare Erklärung: In kleinen Gemeinschaften achten Mieter oder selbstnutzende Eigentümer mehr auf Mängel und kümmern sich rechtzeitig darum.

Objektalter. In Wohnanlagen der Baujahre 1950 bis 1964 fällt laut einer Studie das höchste Hausgeld an, während für Neubauten das niedrigste Hausgeld zu zahlen ist. Das hat damit zu tun, dass in der Nachkriegszeit manche Bauten sehr schnell zu Lasten der Qualität hochgezogen wurden. Bei Neubauten wiederum fallen noch keine großen Reparaturen an, außerdem wird weniger Energie verbraucht.

Objektausstattung. Fahrstühle, Gemeinschaftsgärten oder gar ein Schwimmbad erhöhen die Gemeinschaftskosten. Vom Verwalter kann auch einiges abhängen, nicht nur wegen den Verwaltergebühren. Werden z.B. günstige Versicherungen abgeschlossenen und günstige Handwerker beauftragt, spart die Eigentümergemeinschaft bares Geld.

In Verkaufsangeboten ist meist das aktuelle Hausgeld genannt. Wenn nicht, so ist das erst recht ein Grund, beim Verwalter nachzufragen. Wenn das Hausgeld besonders niedrig erscheint, sollte das ebenfalls kritisch hinterfragt werden. Es könnte sein, dass Reparatur-Rücklagen sehr gering angesetzt werden. Dann kommt jedoch die böse Überraschung, wenn eine größere Reparatur durchgeführt werden muss und der Rücklagentopf leer ist. In solchen Fällen wird eine „Sonderumlage“ erhoben, die einige hundert oder gar tausend Euro ausmachen kann.

Wer sich ernsthaft für den Kauf einer bestimmten Wohnung interessiert, sollte die Wirtschaftspläne der letzten Jahre sowie die Versammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft studieren. Damit lässt sich erkennen, ob zum Beispiel Reparaturen immer wieder hinausgezögert wurden, um die Eigentümerbelastung gering zu halten. Ftx (3404 Zeichen)

Schlagwörter:

Eigentumswohnung, Hausgeld, Wohngeld, Umlage, WEG, Rücklagen, Sonderumlage, Verwalter, Finanzierung