13.08.2009
Einlieger-Wohnung: Mieter sollten sollten Nachteile kennen
Ftx DÜSSELDORF. Wer durch Mietangebote blättert, findet immer wieder Angebote die mit dem Stichwort "Einliegerwohnung" gekennzeichnet sind. Diesen Hinweis sollten Interessenten ernst nehmen: Bei einem solchen Vertrag können Mieter ohne Grund rausgeworfen werden. Sich dagegen zu wehren ist schwer, wie ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes zeigt.
Als „Einliegerwohnung“ gilt eine zweite Wohnung in einem infamilienwohnhaus, sofern sie im Vergleich zur Hauptwohnung deutlich kleiner ist und einen eigenen Eingang hat. Nach dem Zweiten Weltkrieg war es Pflicht, bei neuen Einfamilienhäusern zugleich eine Einliegerwohnung zu schaffen. Damit wollte der Gesetzgeber etwas gegen den akuten Wohnungsmangel tun.
In der jüngeren Zeit entscheiden sich Bauherren für Einliegerwohnungen, um mit Mieteinkünften die Finanzierung ihres Einfamilienhauses zu erleichtern. Ob es sich das lohnt, hängt vom Aufwand ab. „Oft werden Teile des Kellers verwendet, um separate Wohnfläche zu schaffen", sagt die Düsseldorfer Bau-Ingenieurin Doreen Kruschina. „Bei Hanglage etwa bietet sich es geradezu an, eine Einliegerwohnung mitzuplanen."
Streit um "selbst bewohnt"
Trotz eigenem Eingang, trotz eigenem Bad: Mieter und Vermieter leben enger zusammen als üblich. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit geschaffen. Während bei sonstigen Mietverträgen ein "berechtigtes Interesses" wie etwa Eigenbedarf vorliegen muss, darf der Vermieter bei einer Einliegerwohnung nach Gutdünken den Mieter vor die Tür setzen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich aber in diesem Fall um drei Monate, regelt Paragraph 573a BGB.
Die entscheidende Voraussetzung, damit der Vermieter sich auf diese Vorschrift stützen kann: Er muss das Gebäude selbst bewohnen. Bei Streitigkeiten um Kündigungen dreht es sich daher oft um die Frage, ob im konkreten Einzelfall von „selbst bewohnt" wirklich gesprochen werden kann. Die Rechtsprechung dazu ist vielfältig: Wenn der Vermieter wegen Urlaub oder Kur häufig nicht zu Hause ist, könne er trotzdem auf die erleichterte Kündigung pochen, meinte zum Beispiel das Landgericht Hamburg (Az: 11 S 76/82). Wenn hingegen der Vermieter seine Wohnung nur am Wochenende nutzt, so dürfe er nicht ohne guten Grund kündigen.
Ebenso lässt sich darüber streiten, ob denn der Vermieter auch dann besser gestellt ist, wenn er gar nicht so eng mit dem Mieter zusammenlebt, etwa weil Gewerberäume zwischen den beiden liegen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hindern Gewerberäume im Haus den Vermieter jedoch selbst dann nicht an der vereinfachten Kündigung, wenn sich daraus ohne Probleme eine weitere Wohnung machen ließe (Az: VIII ZR 307/ 07). Bei mir mehr als zwei Wohnungen würde das Sonderrecht des Vermieters wegfallen.
Letzte Rettung für gekündigte Einlieger: Die Sozialklausel nach Paragraph 574 BGB. Einer Kündigung kann der Mieter demnach widersprechen, wenn die Kündigung für ihn oder für Angehörige eine Härte bedeutet. Typische Fälle von Härte sind beispielsweise:
> Hohes Alter des Mieters
> Lange Dauer des Mietverhältnisses
> Schwere Erkrankung
> Behinderung
> Schwangerschaft
Ausdrücklich sieht es der Gesetzgeber als Härte an, wenn „angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Will sich der Mieter auf die Sozialklausel berufen, so muss er grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen – und zwar schriftlich (Paragraph 574b BGB). Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, so muss ein Gericht entscheiden, wessen Interessen stärker zu gewichten sind: die des Mieter oder die des Vermieters. Ftx
Schlagwörter:
Einlieger, Wohnung, Einliegerwohnung, Kündigung, Eigentümer, Kündigugungsrecht, Einfamilienhaus, selbst bewohnt
